保障房開發(fā)貸款　銀行面臨政策和風險“兩難”選擇

7月26日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產貸款增速持續(xù)回落,主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款累計新增7912億元,同比少增5985億元,余額同比增長16.9%,比一季度末回落4.4個百分點。其中,人民幣房地產開發(fā)貸款累計新增2098億元,余額同比增長13.7%,比一季度末回落3.8個百分點。
但是保障性住房的開發(fā)貸款則呈現(xiàn)出不一樣的情景。由于今年來全國范圍內增加了大量保障房建設,且多部門持續(xù)就其建設資金問題出臺相關文件,并進行敦促,保障性住房開發(fā)貸款成為上半年信貸亮點。央行數(shù)據(jù)顯示,上半年保障性住房開發(fā)貸款累計新增908億元,比年初增長54.8%,高出同期房地產開發(fā)貸款比年初增速48.3個百分點。購房貸款累計新增5815億元,余額同比增長18.5%,比一季度末回落4.8個百分點。
保障房開發(fā)貸款增速高
目前保障性住房主要包括經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造房、廉租房、公共租賃房幾大類。之前銀行公布的定期報告大多都有提及要改善信貸結構,加大對保障性住房開發(fā)貸款的投入。然而,記者數(shù)月前就保障房開發(fā)貸款對銀行進行采訪調查時,多數(shù)銀行等金融機構,對此都“不愿多說”。有銀行業(yè)人士透露,“保障性住房既是國家政策重點扶持的大項目,又是有利民生的公共事業(yè),銀行當然應該支持,但目前保障房建設還沒有成型的發(fā)展模式,銀行對于此項業(yè)務的風險評估結果也不是非常樂觀,作為上市企業(yè)的銀行當然要‘多考慮考慮’了。”另一股份制銀行人士則表示:“目前銀行的該類貸款數(shù)據(jù)不便透露,但到三季度大量保障房項目開工建設時,應該能夠看到保障房開發(fā)貸款的增長。”
7月,國家發(fā)改委發(fā)布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》,明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè),通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。業(yè)界評論,此舉是為保障房建設開設了一個解決方式。今年上半年,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市保障房開工率均超過40%。其中,北京最高,達到全年建設任務的63%,上海的保障房開工率超過50%,廣州、深圳略低,只有40%多。
風險擔憂未解決
保障性住房開發(fā)貸款的快速增長說明我國民生建設取得重大進展。然而,伴隨高增速而來的必然是對其中存在風險的關注與討論。
但是,截至記者截稿日,除大銀行和政策性銀行外,大多數(shù)銀行依然不愿意回答保障房開發(fā)貸款的進展情況。“這個問題現(xiàn)在不好說,比較復雜。”某銀行信貸部負責人表示。
“這個問題,其實跟政策的關聯(lián)性更大,我認為銀行從某種意義上說,其實也沒的說。”世聯(lián)地產市場研究部研究員李耀峰認為,“目前評判保障房開發(fā)項目主要還是需要從政府角度考察,即一個地方政府是否具有足夠的能力和資金按時完成保障房建設項目。考慮到目前已經(jīng)非常‘客觀’的地方政府平臺債務,事實上,銀行處在被動地位。”
國家審計署近期發(fā)布的第35號公告顯示,我國地方政府債務超10萬億元。其中,對于審計中發(fā)現(xiàn)的問題就有如下描述:一是個別地方政府負有償還責任的債務負擔較重。2010年底,有78個市級和99個縣級政府負有償還責任債務的債務率高于100%,分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。由于償債能力不足,部分地方政府只能通過舉借新債償還舊債,截至2010年底,有22個市級政府和20個縣級政府的借新還舊率超過20%。還有部分地區(qū)出現(xiàn)了逾期債務,有4個市級政府和23個縣級政府逾期債務率超過了10%。二是部分地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。2010年底,地方政府負有償還責任的債務余額中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元,共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。“銀行首要關心的是資金安全。從現(xiàn)在的情況看,許多地方政府如果不能給出‘過硬’的抵押物,銀行真的很難放款。”一位股份制銀行公司部人士向記者表示。
“其實,現(xiàn)在最難解決的問題是公租房和廉租房,這也是銀行現(xiàn)在最不愿意參與的保障房項目。”李耀峰表示。他認為,按照保障房項目的分類來說,對于北京等地開展的限價房和其他各地的經(jīng)濟適用房或者兩限房項目來說,還是能夠獲得銷售收入,資金回收情況相對較好,銀行貸款風險也就相應較小,銀行相對參與熱情度較高。而廉租房、公租房等,由于不涉及產權轉讓,目前各地也都還在探索,沒有形成可以推廣的可持續(xù)模式。而根據(jù)地方政府的債務情況不同,公租房和廉租房可能存在相對較大的地方政府違約風險。再加上公租房和廉租房項目,后期配套需要更大量的長期資金支持,銀行也就更加“謹慎了”。
“藍海”待開拓
據(jù)記者查閱到的公開數(shù)據(jù)情況顯示,今年保障房開發(fā)貸款投入較大的銀行主要是建行等大銀行和國開行等政策性銀行,股份制銀行方面,僅有華夏銀行等小規(guī)模參與重慶市的保障房建設。但總體來看,銀行參與保障房建設的形式主要是政策性貸款。
不論目前情況如何,保障房建設都將是未來的一項重要國家級建設項目,屬于銀行必須把握的機遇之一。到目前為止,記者從公開渠道和銀行人士了解的情況顯示,股份制銀行中只有華夏銀行一家公開了其公租房項目的細節(jié)。華夏銀行支持了重慶市首個公租房項目——“民心佳園”,該項目一期工程已建成并配租,租戶已于今年4月陸續(xù)搬入。據(jù)該行提供的有關媒體報道顯示,華夏銀行為民心佳園項目授信16.0147億元,2010年9月27日發(fā)放首筆貸款6377萬元,這也是國內銀行業(yè)發(fā)放的首筆公租房貸款。按照工程建設進度,華夏銀行目前實際支付貸款5.4236億元,國開行于2011年4月新加入,共同為該項目提供貸款。華夏銀行行長樊大志也向媒體表示:“的確,銀行還沒完全想清楚如何做(公租房貸款),這需要實踐,但是哪家銀行率先想清楚了,就打開了一片藍海。”
雖然銀行有些“駐足不前”,但諸如保險和信托等金融機構已經(jīng)開始瞄準這一領域。3月10日,太平洋資產管理公司宣布,其發(fā)起設立的“太平洋——上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過保監(jiān)會備案。近期,也有多家信托公司管理者開始探討“Reits”,即房地產信托投資基金參與保障房建設的可能性和優(yōu)勢。“雖然這樣,但我想除非重大支持政策推出,銀行必須也應該保證風控。”某股份制銀行內部人士表示。